淺談深圳安居工程
發(fā)布日期:2021/7/1 14:26:50 | 瀏覽次數(shù):7985 來源:特發(fā)地產(chǎn)-孟海光深圳將住房視為民生之要，安居視為發(fā)展之本。安居工程，目標(biāo)是居者有其屋，人們安居樂業(yè)。從住房類型來講，主要分為人才住房、安居型商品房、公共租賃住房、拆遷安置房、配套宿舍等五類，其中前三類政府能有效供應(yīng)的房源又稱為公共住房。
深圳早期以產(chǎn)業(yè)立市，居住用地相對稀少。多數(shù)人生活在配套不成熟、環(huán)境臟亂差的城中村和工業(yè)區(qū)配套宿舍內(nèi)，住房自有率偏低。近年來，深圳商品房價格飆升，租金上漲，已經(jīng)對企業(yè)和人才產(chǎn)生擠出效應(yīng)，正在逐漸削弱深圳的城市吸引力和競爭力。
目前深圳住房保障覆蓋率僅為11%左右，與國家、省市要求的23%有較大差距，對標(biāo)新加坡（82%）、香港（43%）差距更為懸殊。為保障民生，解決供需不平衡、保障不充分等問題，安居工程顯得尤為重要。
深圳正探索以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。面對土地制約瓶頸，正通過各種渠道來推進(jìn)安居工程建設(shè)籌集。下面我們大致列舉下這幾類情況：
一、新供應(yīng)用地建設(shè)：主要分為招拍掛和協(xié)議出讓兩種渠道。（1）招拍掛商品房用地多采用“雙限雙競”的方法掛牌出讓，即限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競配建只租不售的人才住房面積。比如萬科地產(chǎn)竟得的西鄉(xiāng)鐵崗A122-0371地塊項目，需配建6.6萬平方米，近966套人才住房，建成后無償移交政府。（2）招拍掛出讓建設(shè)的純公共住房項目，比如安居集團(tuán)竟得的西鄉(xiāng)鐵崗A122-0364地塊人才住房項目，建設(shè)13.6萬平方米，近1666套人才住房；融創(chuàng)華發(fā)竟得的深圳冰雪文旅城人才住房項目，建設(shè)30萬平方米，近4000套人才住房。（3）通過協(xié)議出讓建設(shè)的大型公共住房項目，比如寶安石巖領(lǐng)亞人才公寓項目，建設(shè)3.5萬平方米，近840套人才住房。
二、配建：主要包括城市更新和產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建兩種渠道。（1）城市更新已經(jīng)成為未來深圳的主要供地模式，截至2020年12月31日，深圳已通過城市更新專規(guī)批復(fù)項目542個，計容建筑面積累計15672萬平方米。根據(jù)深圳市出臺的城市更新相關(guān)文件，經(jīng)過測算，多數(shù)改商住項目需配建一定比例的公共住房，比如懷德地產(chǎn)的懷德舊村城市更新項目，配建11.5萬平方米，近2000套人才住房和公共租賃住房；新世界地產(chǎn)的紅星舊工業(yè)區(qū)城市更新項目（松風(fēng)明月花園），配建6萬平方米，近1000套公共租賃住房。另外，我司特發(fā)天鵝湖畔項目，配建有3萬多平方米，近420套安居型商品房等。顯然，城市更新配建公共住房面廣量大，是全市公共住房的主要來源之一。（2）產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建配套宿舍，旨在解決職住平衡，促進(jìn)產(chǎn)城融合，減少產(chǎn)業(yè)工人的通勤時長。
三、盤活存量用地：主要包括棚戶區(qū)改造、“工改保”和單位利用自有用地建設(shè)三種渠道。（1）棚戶區(qū)改造有別于城市更新，它是以政府主導(dǎo)，針對老舊住宅小區(qū)的改造，改造后的業(yè)態(tài)主要為人才住房和拆遷安置房，無可售商品房，是典型的民生提升工程，其有力地拓展了安居工程的籌集渠道。比如特發(fā)地產(chǎn)公司運(yùn)作的羅湖船步街、景福花園等項目。（2）“工改保”項目，深圳工業(yè)用地分布廣泛，針對一些交通便利、周邊配套成熟的工業(yè)區(qū)，可通過申請調(diào)整法定圖則，將工業(yè)用地變更為居住用地，只限企業(yè)用來開發(fā)建設(shè)公共住房，如碧桂園開發(fā)的寶安福永立新領(lǐng)寓項目，建設(shè)了近600套安居型商品房。（3）單位利用自有用地建設(shè)，如深圳機(jī)場地塊DU09-69人才住房項目，建設(shè)14.5萬平方米，近2338套人才住房。項目建成后，人才住房定向配租給機(jī)場集團(tuán)和駐場單位符合條件的人才使用。
四、盤活存量用房：主要指社會存量住房租購，比如安居公司與各區(qū)政府搞的規(guī)模化租賃項目，房源來自住宅、公寓、配套宿舍、城中村私宅和村委統(tǒng)建樓等，將生活配套齊全、結(jié)構(gòu)安全且滿足消防條件的上述房源重新裝修，評估租金價格，面向符合條件的人才配租。安居公司也可以與市場上其他長租公寓運(yùn)營企業(yè)合作。規(guī)�；赓U項目，從意向項目摸底到房源分配，所需周期較短，可以較快消化片區(qū)人才住房需求。
五、公共設(shè)施綜合開發(fā)：是指在具備條件的公交場站、消防站、軌道車輛段等市政公用設(shè)施上蓋配建，該渠道實現(xiàn)了土地的集約利用，是對城市資源的立體整合。比如寶安區(qū)中車基地上蓋保障性住房項目，建設(shè)20萬平方米，近3900套公共租賃住房；松崗車輛段上蓋保障性住房項目，建設(shè)30萬平方米，近3600套人才住房等。
六、城際合作：在臨深片區(qū)探索采用城際合作模式開發(fā)籌集建設(shè)公共住房。比如深汕特別合作區(qū)的深頤村及深樂村項目等。
深圳“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，明確到2025年人均居住面積達(dá)到30平方米，建設(shè)籌集各類住房76萬套，供應(yīng)各類住房59萬套；到2035年新增建設(shè)籌集170萬套各類住房，其中公共住房總量不少于100萬套，相當(dāng)于建市40年來提供的所有政策性住房總和的2倍。
在2020年第十屆深圳房地產(chǎn)盛典上，市住房和建設(shè)局局長指出，對于安居工程，政府的目標(biāo)是讓將來深圳60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中，新加坡就是深圳學(xué)習(xí)的榜樣。深圳將繼續(xù)深化住房制度改革，明確了商品住房和公共住房4：6的供應(yīng)比例。安居工程應(yīng)優(yōu)化空間布局，全面推廣綠色建筑和裝配式建筑，堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)施工、高水平管理服務(wù)。按照“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付”的要求，完善周邊的交通、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施。
安居工程要突出產(chǎn)城融合、職住平衡，提供的公共住房不能成為“低端房”，要做到“實而不華”，要讓住進(jìn)去的市民感到有尊嚴(yán)。總之，深圳政府正全力推進(jìn)安居工程的建設(shè)籌集，安居深圳，未來可期！